부동산 정보를 보다 보면 '다가구주택', '다세대주택'이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 겉보기에는 비슷하게 생긴 건물인데, 매매나 임대 조건, 세금, 건축법 적용 내용이 전혀 다르게 적용되는 경우가 있습니다. 실제로 이 둘은 법적 정의, 구조, 소유권, 세금, 거래 방식에서 중요한 차이가 있습니다. 이번 글에서는 다가구주택과 다세대주택의 정확한 개념과 차이점을 실생활과 연결하여 쉽게 설명해드리겠습니다.
다가구주택이란?
기본 개념
다가구주택은 하나의 건물에 여러 세대가 거주하지만, 법적으로는 1개의 단독주택으로 보는 주택 유형입니다.
즉, 외관은 층별로 나뉘어 있고 여러 가구가 살고 있어도, 등기상 건물 전체가 1명의 소유로 등록되는 구조입니다.
주요 특징
- 등기부등본상 하나의 주소
- 구분 소유 불가능 (전체를 통으로 매매)
- 세입자는 전입신고만 가능하고 등기불가
- 주로 건축주는 임대 목적으로 건축
- 소유권은 전체가 한 사람에게 귀속
건축 기준
- 연면적 660㎡ 이하
- 3층 이하(지하 제외)
- 가구 수는 19세대 이하
- 복도나 계단이 공용공간으로 포함될 수 있음
다세대주택이란?
기본 개념
다세대주택은 하나의 건물 안에 여러 세대가 살고 있으며, 각 세대가 법적으로 구분된 소유권을 갖는 공동주택입니다.
아파트와 유사한 구조지만 규모가 작고 엘리베이터가 없는 경우가 많습니다.
주요 특징
- 각 세대별로 등기 가능 (개별 매매, 임대 가능)
- 구분 소유 및 등기 가능
- 세입자 전입신고 및 확정일자 등록 가능
- 주로 실거주 및 분양 목적
- 건축법상 공동주택에 해당
건축 기준
- 연면적 660㎡ 이하
- 4층 이하(지하 제외)
- 세대 수 제한은 없음
- 복도, 계단 등은 엄격히 구분되어야 함 (공용공간 분리)
가장 큰 차이점은 소유권 구조와 거래 방식
다가구주택은 건물 전체가 1명의 소유로 등기되기 때문에 통매매만 가능하고, 세입자는 등기부등본에 이름을 올릴 수 없습니다.
반면, 다세대주택은 각 세대마다 등기되기 때문에 세대별로 개별 매매, 임대가 가능하고, 전세 세입자 보호 장치가 완비되어 있습니다.
비교표로 정리하는 핵심 차이점
항목 다가구주택 다세대주택
| 주택 구분 방식 | 단독주택 (1필지 1건물로 통일) | 공동주택 (각 세대가 독립적으로 등기 가능) |
| 소유권 구조 | 전체 1인 소유 | 각 세대별 구분 소유 가능 |
| 매매 방식 | 전체 통매매만 가능 | 세대별 매매 가능 |
| 임대 계약 시 보호 | 세입자 등기 불가, 전입신고 및 확정일자만 가능 | 등기 가능, 전세보증금 보호 우수 |
| 세금 부과 기준 | 1주택으로 과세 (하지만 임대소득으로 과세 가능) | 세대별로 주택 수 인정 |
| 주택 수 산정 | 1주택으로 인정 | 세대 수만큼 각각 1주택으로 계산 |
| 건축 기준 | 3층 이하, 연면적 660㎡ 이하, 19세대 이하 | 4층 이하, 연면적 660㎡ 이하, 세대 수 제한 없음 |
| 건축물 용도 | 단독주택 | 공동주택 |
| 공용공간 구성 | 단독주택 구조에서 계단·복도 공유 가능 | 각 세대 구조로 복도·계단 명확히 분리되어야 함 |
투자자와 실거주자 입장에서의 차이
다가구주택은 임대사업자에게 적합
- 전체를 통으로 운영하기 때문에 수익률 관리가 쉬움
- 세대 분리형 구조 설계가 자유로워 창의적인 리모델링 가능
- 세대별 전입신고만 가능하므로 보증금 보호 측면에서 세입자에겐 다소 불리할 수 있음
- 임대사업자 등록 시 세제 혜택을 받을 수 있었으나, 현재는 점차 축소 추세
다세대주택은 실거주자와 분양자에게 적합
- 아파트처럼 세대별 소유권 보장
- 등기 및 담보대출 가능
- 보증금 보호 장치 우수
- 아파트 대체 상품으로 도시형생활주택, 도시소형주택 등 다양화됨
세금 및 규제 측면에서의 차이
- 다가구주택은 전체가 1주택으로 간주되므로 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건이 상대적으로 유리합니다.
- 반면 다세대주택은 세대 수만큼 주택 수로 계산되기 때문에, 다주택 규제 및 종합부동산세 부과 시 불리할 수 있습니다.
또한 양도세 계산 시에도 다가구주택은 주택 수 1개로 간주되지만, 다세대는 각 세대가 주택 수로 인정되므로 다주택자가 되기 쉬운 구조입니다.
결론
다가구주택과 다세대주택은 외관상 비슷해 보일 수 있지만, 본질적으로 ‘법적 구조와 소유권 체계’가 다릅니다.
- 다가구주택은 한 사람이 전체를 소유하는 단독주택 구조로, 주로 임대 수익을 목적으로 활용
- 다세대주택은 여러 세대가 각자 구분 소유하는 공동주택 구조로, 실거주 또는 분양 목적에 적합
주택 구입 또는 임대를 고려하실 때는 외형만 보지 마시고 등기부등본을 확인하여 정확한 유형을 파악하시는 것이 중요합니다. 특히 세금, 규제, 보증금 보호 등 실질적인 영향을 받는 부분이 크기 때문에 목적에 따라 신중하게 선택하시길 바랍니다.